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八达国际官网:地产寒冬:泰禾集团被忧资金缺口

作者: 吴博士 来源: 未知 发布时间:2017-12-26
泰禾90%以上的项目都基本上做到拿地7到8个月左右就可以开盘销售

泰禾集团被忧资金缺口 生猛大举扩张能蹦多远

泰禾集团通过大举并购获得土地及项目的开发模式下,对资金的渴求早就超过了一般房企,而在周转速度不如预期时,“造血”速度又跟不上债务增速的一系列问题就更为突出

随着房地产市场面临越来越严格的调控,房子回归住宅属性,进一步降低杠杆的趋势也越来越明显在这一新环境下,上市房企们也将面临更多新的考验

发迹于福建、向来以做派迅猛著称的泰禾集团(000732.SZ)就遇到了负债额劲升的难题,投资者与业内人士对此也颇为关注

泰禾集团近年来有哪些新动作?又出现了哪些问题呢?针对这些问题又有哪些应对措施?

激进扩张步伐

泰禾集团创建于1996年,2010年借壳上市董事长黄其森出生于1965年,毕业于福州大学土木工程系,曾在银行工作十余年,1996年,选择下海创立泰禾集团目前泰禾集团在福建房地产市场中排名第一

泰禾集团的房子除了福建大本营外,多建在一线与热点二线城市,而且多以高端楼盘为主黄其森曾说过,尽量不在三四线城市拿地,因为他相信一二线城市的房子会保持提价而作为科班出身的房企总裁,黄其森对中式住宅、天圆地方的概念也甚为“迷恋”,推出的楼盘多以“院子”命名

而在中国房地产市场中,泰禾集团的拿地风格曾以激进著称连地产大佬任志强都忍不住在微博上评价泰禾在土地市场上的表现:“黄总有点疯!”

对此,泰禾集团解释称:“公司并不是盲目不计成本的拿地,也不是什么地都去拿,公司坚持‘高周转、高溢价、高品质’的策略,在大量拿地的同时也保持了资金链的稳定”

黄其森曾表示:“泰禾在拿地之前做足了功课,我们拿到地的时候,设计基本上已经完成高周转,能够有效地规避政策风险和市场风险所以我们的策略是不捂盘,以抵抗市场波动带来的风险”

克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的《2017前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜中,泰禾集团的销售金额排名第27,销售面积排名第46今年前三季度,公司营业收入159亿元,在A股上市房企中排名第12位,同比增长39%不过,相对于营收增速,公司的利润增速则相对逊色据公司财报,前三季度营业利润增幅为6.4%,其中第一季度营业利润同比下降24%,且营业成本增长30%,上半年房地产产品毛利率为26%,也同比下降0.63个百分点

财务表现上出现这样的变化,有业内人士认为,这是由于泰禾集团今年以来大举并购导致了成本上升近期,为规避土地市场过热的风险,泰禾集团主要以并购的方式进行扩张,仅今年上半年,公司便通过并购方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州野风山项目等10个项目,同时因收购股权新增合并子公司13家进入三季度,泰禾集团继续新增并购了南京句容项目、广州增城项目、北京侨禧、闽侯金水湖等项目

负债高企背后

除了公司利润增速放缓外,泰禾集团的资金链也令投资者担忧

频繁的并购需要大量资金,据泰禾集团三季报显示,今年前三季度投资活动产生的现金净流出额高达335亿元,但经营活动未能及时为其“补血”,反而处于“失血”状态泰禾集团的经营活动现金流自2011年起呈持续净流出之势,2016年净流出101亿元,今年前三季度净流出64亿元

这种情况下,泰禾集团只能通过筹资来满足其对资金的渴求,今年1~9月,公司筹资活动产生的现金净流入额为431亿元,相比2015年、2016年之和还要高出近四成

那么公司都是通过哪些方式筹钱呢?资金成本高么?目前的资金流动水平能否覆盖债务?

就筹钱方式来看,2016年5月,泰禾集团筹划非公开发行股票事宜,拟募资98亿元(后调减至70亿元),用于北京大兴中央广场(泰禾嘉信)项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目、深圳尖岗山项目但至今该定增方案仍未得以实施,泰禾集团只能转向公司债、中票等成本更高的融资渠道从半年报可以看到,期内泰禾集团融资渠道包括银行贷款、非银行贷款、公司债、中票(3~5年),综合融资成本为7.67%

大举融资,也令泰禾集团的负债规模急剧攀升,负债总额由2015年年末的677亿元快速增加至今年三季度末的1569亿元,仅今年三个季度便上升54%公司的资产负债率持续高企,2015年年末、2016年年末分别为79.87%、82.40%,到今年三季度末升至85.48%

而从债务结构来看,据其发布的融资融券公告,截至2017年10月31日,泰禾集团借款余额为1263亿元,当年公司累计新增借款510.43亿元,累计新增借款占2016年年末净资产的比例为235%

更令投资者担忧的是,截至三季度末,泰禾集团短期借款余额为263.09亿元,一年内到期的非流动负债余额为101.76亿元,二者合计形成的短期负债达364.85亿元而期末货币资金只有156.68亿元,仅相当于短期负债规模的43%左右,二者之间的缺口达208.17亿元

公司如何来填补这一资金缺口?今年最后一个季度是否能产生这么多的经营现金流来弥补?对于《投资者报》记者的这一问题,公司方面并未给出解释

除了资金链条的问题外,公司曾备受重视的子公司泰禾金控今年也从表内挪到表外黄其森因为曾供职于银行,对金融相当重视,早在2015年,公司就确立了“以房地产为核心,以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略,成立了金融板块子公司泰禾金控,但泰禾金控的业绩并不理想,2015年净利润亏损为113万元,2016年扭亏为盈,净利润为969万元,到2017年,1~4月净利润仅为4.38万元对于泰禾金控表现不佳的原因,公司方面也未进行解释,但泰禾金控挪到表外,令其财务情况更为扑朔迷离■

(责任编辑:马先震)

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